양도소득세 쉽게 설명하기 부동산 주식

양도소득세란 사람이 자기가 가지고 있는 땅이나 집, 주식 같은 것을 팔거나 다른 사람에게 줄 때 벌어들인 돈에 대해 내야 하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익 (소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.

 

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

부동산, 주식을 팔아서 이득이 생긴다면 세금을 내야한다

 

목차

 

1. 양도소득세의 계산

양도소득세는 양도한 자산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 자산의 종류, 보유기간, 소재지 등에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 2년 이상 보유한 주택의 경우 6%부터 42%까지의 누진세율이 적용되고, 1년 미만 보유한 비사업용 토지의 경우 50%의 조정세율이 적용됩니다.

 

양도소득세는 예정신고와 확정신고로 나뉘어 신고납부할 수 있습니다. 예정신고는 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하여야 하며, 확정신고는 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도한 경우 그 다음 해 5월에 하여야 합니다. 신고납부를 하지 않거나 늦게 할 경우 가산세가 부과될 수 있으니 주의하세요.

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1.1 필요경비

부동산을 사거나 팔 때 들어가는 돈을 필요경비라고 합니다. 예를 들어, 집을 살 때 집값과 세금, 법무사와 중개인에게 준 돈이 필요경비입니다.

 

집을 고치거나 바꾸면 집이 오래가거나 값이 올라갑니다. 그런 돈도 필요경비입니다. 예를 들어, 발코니를 넓히거나 창문을 바꾸거나 바닥을 고치거나 보일러를 바꾸는 돈이 필요경비입니다.

 

필요경비는 부동산을 팔 때 얻는 이익에서 빼줍니다. 그래서 세금이 줄어듭니다. 필요경비로 쓴 돈은 영수증이나 계산서로 증명해야 되기 때문에 잘 보관해야 합니다.

 

영수증이나 계산서는 세금계산서나 신용카드 영수증이나 현금영수증이어야 합니다. 집을 고치는 돈은 인테리어업체의 정보와 공사내역이 적힌 견적서나 간이영수증이 있어야 합니다.

 

양도소득세 필요경비로 인정되어 공제받을 수 있는 항목 총정리

 

2. 양도소득세가 과세되는 자산의 범위

• 부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함), 주택 등
• 부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등
• 주식 등: 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장법인의 주식 등
• 기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인의 주식 등
• 파생상품: 모든 주가지수 관련 파생상품(국내), 장내 및 일부 장외상품 등(국외)
• 신탁 수익권: 신탁의 이익을 받을 권리(수익증권 및 투자신탁의 수익권은 제외)

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3. 양도로 보지 않는 경우

양도소득세는 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 발생하는 세금입니다. 그러나 일부 경우에는 소유권이 이전되어도 양도로 보지 않고 다른 세법에 따라 처리하는 경우가 있습니다.

다음은 양도로 보지 않는 경우의 예입니다.

• 무상으로 이전한 경우: 증여로 본다.
• 법원의 판결로 인하여 신탁이 해지된 경우: 양도로 보지 않는다.
• 매매가 무효의 소로 인하여 무효 판결이 난 경우: 양도로 보지 않는다.
• 양도담보계약을 체결한 후 계약을 위반하거나 채무불이행으로 인하여 자산을 변제에 충당한 경우: 양도로 본다.
• 지목 또는 지번이 변경되는 경우: 양도로 보지 않는다.
• 보류지로 충당한 경우: 양도로 보지 않는다.
• 공유물 분할의 경우: 단순 분할이나, 지분 변경 없이 공유 토지를 분할한 경우 양도로 보지 않는다.
• 이혼 후 재산분할청구권의 행사로서 소유권이 이전되는 경우: 양도로 보지 않는다.
• 토지거래허가구역 내의 토지를 허가받지 아니하여 무효가 되는 경우: 양도로 보지 않는다.
• 자기 소유자산이 채무의 담보로 경매가 개시되었다가 당초 소유자인 자기명의로 경락받은 경우: 양도로 보지 않는다.
• 소유권이전등기 전에 어음이 부도되어 당초계약이 해지되는 경우: 양도로 보지 않는다.
• 양도에 대가관계가 있으면 양도, 없으면 증여로 본다: 증여세가 과세된다.

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4. 비과세되거나 감면되는 경우

양도소득세는 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 발생하는 세금입니다. 그러나 일부 경우에는 세법상의 조세정책적 목적으로 양도소득세를 과세하지 않거나 감면하는 경우가 있습니다.

다음은 양도소득세가 비과세되는 경우의 예입니다.

• 1세대 1주택 비과세: 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있고, 그 주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 또한, ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 부담부증여 비과세: 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 경우, 수증자가 인수하는 채무상당액은 양도로 보고 양도소득세를 과세하지만, 채무상당액을 초과하는 부분은 증여로 보고 증여세를 과세합니다.
• 매매원인 무효 비과세: 매매계약이 무효의 소로 인하여 무효 판결이 난 경우나 사기 등 당초 매매가 명백한 하자로 인하여 무효가 되는 경우에는 자산의 양도로 보지 않고 양도소득세를 과세하지 않습니다.
• 이혼 후 재산분할청구권의 행사 비과세: 이혼 후 재산분할청구권의 행사로서 소유권이 이전되는 경우에는 자산의 양도로 보지 않고 양도소득세를 과세하지 않습니다.

다음은 양도소득세가 감면되는 경우의 예입니다.

• 장기임대주택 감면: 장기임대주택을 10년 이상 보유하고 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다.
• 신축주택 취득 감면: 신축주택을 취득한 후 3년 이내에 다른 주택을 처분하는 경우에는 처분하는 주택의 양도소득세가 감면됩니다.
• 공공사업용 토지 감면: 공공사업용 토지를 사업시행자에게 매각하거나 국·공유지로 전환하는 경우에는 해당 토지의 양도소득세가 감면됩니다.
• 8년 이상 자경농지 감면: 8년 이상 자경한 농지를 양도하는 경우에는 일정한 요건을 충족하면 양도소득세가 감면됩니다.

 

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5. 신고납부 방법과 기한

양도소득세는 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 예정신고와 확정신고로 나누어 신고하고 납부할 수 있습니다.

 

5.1. 예정신고 방법과 기한

양도소득세의 예정신고란, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고하고 납부하는 것을 말합니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

다음은 양도소득세의 예정신고 방법입니다.

 

5.1.1. 방문 신고

주소지 관할 세무서에 직접 방문하여 신고서를 작성하고 제출하면 됩니다. 신고서는 세무서에서 제공하거나 인터넷 홈택스에서 다운로드할 수 있습니다. 신고서 작성 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 부동산 양도계약서 사본
• 양도자와 양수자의 주민등록증 사본
• 양도자와 양수자의 인감증명서
• 양도자와 양수자의 인감도장
• 양도자와 양수자의 통장사본
• 양도자와 양수자의 주민등록표 등본
• 양도자와 양수자의 주민등록표 초본
• 양도자와 양수자의 부동산 등기부등본
• 양도자와 양수자의 부동산 건축물대장
• 양도자와 양수자의 부동산 토지대장
• 양도자와 양수자의 부동산 취득세 과세표준증명원
• 양도자와 양수자의 부동산 취득세 납부증명서
• 비과세 또는 감면을 받으려면 해당 서류 (예: 장기임대주택 증명서, 신축주택 취득증명서 등)

 

5.1.2. 우편 신고

주소지 관할 세무서에 필요한 서류를 우편으로 보내면 됩니다. 우편 신고 시에는 반드시 등기우편으로 보내야 하며, 우편 발송일이 예정신고 기한 내인 경우에만 유효합니다.

 

5.1.3. 인터넷 신고

홈택스에서 인터넷으로 신고하면 됩니다. 인터넷 신고 시에는 다음과 같은 절차를 따릅니다.

• 홈택스 회원가입: 홈택스 홈페이지에서 회원가입을 합니다. 회원가입 시에는 공인인증서가 필요합니다.
• 신고서 작성: 홈택스 홈페이지에서 양도소득세 신고서를 작성합니다. 신고서 작성 시에는 필요한 서류를 스캔하여 첨부하거나, 세무서에서 발급받은 실지거래가액증명원 번호를 입력합니다.
• 납부서 발급: 신고서를 제출하면 납부서가 발급됩니다. 납부서에는 납부할 세액과 납부기한이 표시됩니다.
• 납부 방법 선택: 인터넷, 은행, 우체국 중에 선택합니다.

 

5.2. 확정신고 방법과 기한

확정신고란 양도소득세의 확정신고란, 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 신고하고 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

다음은 양도소득세의 확정신고 방법은 예정신고와 동일합니다.

 

5.2.1. 예정신고와 확정신고의 차이

예정신고와 확정신고는 양도소득세를 신고하고 납부하는 방식에 따라 구분되는 개념입니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부하는 것이고, 확정신고는 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하고 납부하는 것입니다.

 

예정신고와 확정신고의 차이점은 다음과 같습니다.

 

• 대상: 예정신고는 주식 또는 출자지분을 양도한 경우에만 의무적으로 신고해야 합니다. 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우에는 예정신고를 하지 않아도 됩니다. 확정신고는 양도소득이 2건 이상이거나 예정신고를 하지 않은 경우에 의무적으로 신고해야 합니다.
• 세액: 예정신고시에는 양도소득세를 전액 납부해야 합니다. 확정신고시에는 예정신고시 납부한 세액을 제외한 차액을 납부해야 합니다. 만약 예정신고시 납부한 세액이 확정신고시 납부할 세액보다 많은 경우에는 환급받을 수 있습니다.
• 효력: 예정신고는 원칙적으로 잠정적인 확정력을 갖습니다. 즉, 예정신고와 동일한 내용으로 확정신고를 하면 예정신고의 효력은 그대로 유지됩니다. 하지만 예정신고와 다른 내용으로 확정신고를 하면 예정신고는 확정신고에 흡수되어 소멸됩니다. 따라서 예정신고와 다른 내용으로 확정신고를 한 경우에는 과세관청이 예정신고에 기초하여 한 증액경정처분 역시 효력을 상실합니다2

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6. 분할납부 및 물납 가능 여부

양도소득세는 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 예정신고와 확정신고로 나누어 신고하고 납부할 수 있습니다.

 

6.1. 분할납부

분할납부란, 양도소득세의 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우, 일정한 금액을 확정신고기한까지 납부하고, 나머지를 분할하여 납부하는 것을 말합니다. 분할납부를 하면 납부지연가산세를 줄일 수 있습니다.

 

6.1.1. 분할납부 방법

1) 예정신고시 분할납부

예정신고시에는 분할납부가 적용되지 않습니다. 예정신고시에는 전액을 납부해야 합니다. 확정신고시 분할납부: 확정신고시에는 다음과 같은 조건으로 분할납부가 가능합니다.

2) 확정신고시 분할납부

• 분할납부 대상 세액: 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에만 가능합니다.
• 분할납부 횟수: 최대 2회까지 가능합니다.
• 분할납부 기한: 첫 번째 분할납부는 확정신고기한인 5월 31일까지, 두 번째 분할납부는 확정신고기한 경과일로부터 2개월 이내에 해야 합니다.

3) 분할납부 금액

• 2천만원 이하인 경우: 납부할 세액의 절반 이상을 납부해야 합니다.
• 2천만원 초과인 경우: 1천만원 + (초과금액 × 50%) 이상을 납부해야 합니다.

4) 분할납부 신청서 제출

첫 번째 분할납부 시에 주소지 관할 세무서에 분할납부 신청서를 제출해야 합니다.

 

 

6.2. 물납

물납이란, 양도소득세를 현금이 아닌 공공용지보상채권으로 납부하는 것을 말합니다. 물납은 공공사업용 토지를 사업시행자에게 매각하거나 국·공유지로 전환하는 경우에 한하여 적용됩니다.

 

6.2.1. 물납 방법

• 물납 신청서 제출: 양도소득세 예정신고 또는 확정신고기한 10일 전까지 주소지 관할 세무서에 물납 신청서를 제출해야 합니다.
• 물납 채권 제출: 양도소득세 예정신고 또는 확정신고기한까지 주소지 관할 세무서에 공공용지보상채권을 제출해야 합니다.
• 물납 채권 평가: 물납에 충당할 채권의 수납가액은 ｢상속세 및 증여세법｣상 부동산 등의 평가에 관한 규정을 준용하여 평가한 가액에 따릅니다.

 

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